潘石屹的另类地产商计谋:已套现152亿 最后可能只持有两个SOHO

7月7日,在刚刚宣布出售旗下两宗物业后,潘石屹在即将要卖掉的光华路SOHO2里做了一场演讲。但他的话题与出售无关,只是展望式的谈了谈SOHO中国的未来。

两天前,SOHO中国宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO的整售计划,这两个项目此前就已经有诸多买家咨询,当天共有60多位房地产渠道代表出席了项目沟通会。SOHO中国并没有过多阐述选择这两个项目出售的原因,潘石屹也只是用他一贯的表示,低买高卖是做生意永恒不变的规律。

这是SOHO中国自2012年宣布转型——告别开发销售转向自持收租模式之后,近三年来第四次出售自己的项目。

2014年2月,SOHO中国将位于上海的SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股,同年9月,SOHO中国又宣布,将上海凌空SOHO的一部分以30.5亿元售予携程网。去年7月,SOHO中国又将上海世纪广场以32.22亿元售予国华人寿保险。而在12天前,SOHO中国又把上海虹口SOHO以36.73亿元卖给吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者,折合单价为5.1万元/平方米。

这些项目的出售在不同阶段给SOHO中国带来丰足的现金流,这也从某种程度上缓解了转型期的业绩压力。自宣布向自持收租模式转型后,SOHO中国此前几年的营收一直处于连续下滑的状态,直到去年中期,业绩才首次止跌反弹。

而在业绩低潮期选择出售,并以此来换取现金提高收益,这难免让人怀疑SOHO中国的转型是否已进行不下去了。有人甚至认为,潘石屹正在告别曾令自己走向辉煌的地产行业,由于多年没有再拿地,SOHO中国看起来也不再像个地产商。

但潘石屹不这样认为。7月6日,他站在已经准备出售的光华路SOHO2里,大谈SOHO中国的未来。他称当下的时代变化太快,转型是要不断转型,不断适应市场,不断调整自己的产品,不能一劳永逸。而SOHO中国下一步是努力做轻资产,聚焦目前的SOHO3Q产品,售卖项目所得的资金除了股东分红之外,也将大部分用于SOHO3Q的发展。

“现在还告别不了地产商的角色,我们还拥有这样多的项目。我们现在正在建设的还有两个,量都非常大。”潘石屹称,在SOHO中国众多持有物业中,有两个是永远不会销售的,一个是外滩SOHO,因为位置太重要,另一个是望京SOHO,因为太漂亮,他很喜欢,而且出租率高,租金很好,最高的时候与CBD齐平。“所以这两个项目在,我就还是一个开发商嘛”。

但在这带玩笑的表态背后,潘石屹显然也有自己的算盘。在当天的演讲中潘石屹称,经过两年多的经营,他们认为今天的SOHO3Q模式已经成熟,未来不仅会在一线城市开展,也可能会到二三线城市里里去。但他同时强调,SOHO中国不会再做开发,也不会在二三线做整体收购,他们希望的是租用现有市场上空置的房源,靠自己装修来运营。“不可能我把CBD的房子卖了,再到别的地方收破房子”。

这听起来完全就是联合办公的做法。SOHO 3Q是SOHO中国在2015年推出的一款移动办公产品,运用O2O模式,流动人群提供O2O模式的办公场所,所有流程都可以在线上完成。据SOHO中国介绍,这款产品目前已成为北京和上海最大的共享办公空间,截至2016年12月31日,SOHO中国已在北京和上海开设了17个SOHO 3Q中心,平均出租率约85%。

不过,潘石屹并不像其他的联合办公那样,在整理房源阶段尽量收缩成本。他称SOHO3Q不会选择“贴牌”——输出品牌、输出管理的模式,而是要把房源拿过来完全自己做。他认为贴牌或者是输出管理这一类,规模表面上做得很大,可是管理不太好。

这也意味着SOHO3Q可能将面临比其他联合办公更大的成本压力。事实上,中国目前的联合办公产品盈利情况并不乐观,大多数企业在这个行业里并不赚钱。潘石屹并未回避这个问题,他称在他们的测算里,SOHO3Q有两个中心是基本不会赚钱的,但整体的情况还不错,“起码不会亏钱”。

事实上,早在两年前,潘石屹就开始四处推荐他的SOHO 3Q,但将这个新产品提升到集团未来主要战略的高度,这还是第一次。潘石屹称,他希望SOHO3Q能在今天17000个工位的基础上再提高一个数量级。同时他还透露,SOHO3Q会在接下来两个月内迎来一轮融资,未来也不排除拆分上市的可能。

这显然是潘石屹在二十多年地产生涯之后,寻找到的另一条路。他称过去十年中国盖房子的速度太快,二三线城市大量的房子都在过剩。“所以我觉得新项目,起步拿一块地重新建这种事,我们不会做”。

按照SOHO中国官网的统计,去除已经准备出手的光华路SOHO2和凌空SOHO,潘石屹手中还握有21个项目,这些项目不少都在城市核心地段,对于未来会否继续售卖,潘石屹只是表示“走一步看一步吧”。

这可能也是SOHO中国接下来的打发。这家公司在地产行业已经严重掉队,新的业务尚待成熟,只不过对于潘石屹来说,想要完成真正的转型需要更多时间。手中众多的物业可以在合适的时候为公司换来大量的现金流,既能弥补业绩,又能在投资者面前为新业务争取更多时间,潘石屹自己也在回应界面新闻记者时开玩笑说“只要我一宣布卖楼,股价就会上涨”。

2016年SOHO中国完成营业额15.77亿元,租金收入达到了15.11亿元。面对整个中国房地产行业的下半场,从上一个十年打拼过来的潘石屹也在思考改变,他称自己最近都在国外学习、上课,最大的感受是今天的世界变化太快了。

在房地产这条老路上,54岁的潘石屹能带领SOHO中国找回曾经的辉煌吗?

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