在当前的市场形势下，房地产行业正经历着转型升级和政策调整的阶段，这也给保利发展带来了新的挑战和机遇。其如何应对市场变化、实现持续发展，成为了行业内人士关注的焦点。
据克而瑞数据，2022年，保利发展以4573亿元的全口径销售额，位列第二位。2023年一季度，保利发展更是实现销售额1138亿元，成为唯一一家销售额超千亿的房企，领跑行业。
4月4日，保利发展召开了线上业绩说明会，对2022年的发展情况进行了总结，并对2023年的市场形势和战略规划进行了展望。
本次发布会可谓亮眼十足，不仅包括了业绩表现的增长，还有公司在营销模式、产品创新、数字化转型等方面的不断探索和创新。值得注意的是，保利发展在推动品质提升和可持续发展方面也有了更多的进展。
保利发展线上业绩说明会，四大亮点值得关注
亮点一：保利发展拿地积极，聚焦核心城市和住宅项目
在投资策略上，保利发展坚持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金额占比98%；坚持以住宅为主的拓展策略，新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点。从侧面可以看出保利发展资金实力充足且有着非凡的市场洞察力，能够把握住市场机会，优化土地储备结构，提高土地质量和盈利能力。
亮点二：保利发展融资成本低，资金储备充裕
2022年保利发展提升了直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%，直接融资平均融资成本2.88%，属于同行中较低水平。
截至2022年底，保利发展有息负债规模为3813亿元，综合融资成本约3.92%，较上一年末下降0.54 个百分点。整体来看，保利发展有着良好的信用评级和信用管理能力，能够有效降低财务风险和成本压力，增强资金流动性和灵活性。
亮点三：保利发展收益稳定，毛利率居前
根据最新披露数据，保利发展在2022年实现营业总收入2811.08亿元，同比小幅下降1.4%；实现归母净利润183亿元，同比下降33%。虽然收益下滑，但毛利率仍达到22.01%，居于行业前列。
面对不确定性宏观逆风，能够取得这样的成绩，亦是保利发展稳健发展的有力证明，同时也彰显了公司在市场竞争中的强大实力和品牌影响力。
对于归母净利润下滑的原因，保利发展指出，主要受项目结转毛利率、权益比例、投资收益规模等下降的影响。在面对市场波动和竞争加剧的情况下，保利发展仍能保持较高的盈利水平和质量，体现出其强大的经营管理能力和品牌优势。
亮点四：保利发展经营积极，追求高质量发展
2023年保利发展制定了积极的经营策略，秉承“稳增长、调结构、去库存”的经营思路，合理安排开竣工，抢抓市场窗口，把握行业修复过程中的。
同时，保利发展不断推进产品升级和品质提升，提高项目的附加值和竞争力，致力于打造满足不同人群需求的住宅、商业、文化等综合体项目。此外，公司在可持续发展方面也不断追求创新和进步，积极应对环保等社会问题，推动绿色低碳发展，为建设美好城市做出贡献。保利发展的这种积极经营态度和追求高质量发展的精神，为其未来的发展奠定了坚实的基础。
房地产企稳态势明显，保利发展何以突围
作为一季度成为唯一一家销售额超千亿的房企，保利发展究竟是如何在这个竞争激烈的市场中脱颖而出的？通过深入了解后，我们不难发现原因。
原因一：积极调整开盘计划，抓住市场回暖期
保利发展财务总监王一夫认为，市场处于趋势性回暖中，年初以来市场回暖，3月份热度小幅回落。考虑购房者对购买力及收入预期的改善、对行业信心修复需要时间，市场的复苏仍需观望。
在这样的市场环境下，保利发展积极调整开盘计划，合理安排开竣工，抓住市场需求的恢复期，提高项目去化率和周转速度。这说明保利发展有着敏锐的市场洞察力和灵活的经营策略，能够适应市场变化，把握销售机会。
原因二：聚焦核心城市和住宅项目，优化土地储备结构
保利发展总经理周东利在业绩会上表示，2022年下半年以来，行业支持性政策的效果不断体现，房地产市场热度修复，但城市分化特征延续，经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、程度更好，而三四线城市依然处于弱势。2023年以来依然呈现出这样的特点。
因此，保利发展坚持核心城市聚焦战略，在38个城市拓展金额占比达到98%；财报显示，保利发展2022年实现签约金额4573亿元，排名升至全行业第二。公司市场占有率达到3.4%，已连续7年提升。这样的投资策略使得保利发展能够优化土地储备结构，提高土地质量和盈利能力。这反映出保利发展有着清晰的投资定位和长远的发展规划，能够把握核心城市和住宅项目的稳定需求和高增长潜力。
原因三：提升直接融资比重和资金储备，降低财务风险和成本压力
保利发展在2022年提升直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，直接融资占存量有息负债比重的18%。截至2022年底，保利发展有息负债规模为3813亿元，综合融资成本约3.92%，较2021年末下降0.54个百分点，扣除预收款的资产负债率为68.4%、净负债率为63.6%、现金短债比为1.57。
迈过不确定性门槛，2023年保利发展迎来加速期
目前，国内房地产市场整体企稳态势比较明显，房价稳中略涨，直接拉动了相关行业的发展。然而，面对宏观经济形势的不确定性和政策环境的变化，保利发展在未来的发展过程中仍然面临着诸多机遇和挑战，2023，保利发展或许有以下3个方向可以进行持续突破。
方向一：稳增长，把握行业修复机遇
保利发展董事长刘平强调，2022年，房地产行业经历了不平凡的一年，行业发展逻辑发生了根本性变化，保利发展围绕“稳经营、去库存、调结构、防风险”的经营主基调，“最终取得了稳中有进的经营成果，市场地位实现了进一步提升。”同时，行业将从“量的扩张”转向“质的提升”，结构性的增长潜力将集中于经济人口排名靠前的城市。因此，保利发展将积极调整开盘计划，抢抓市场窗口，把握行业修复过程中的机遇。
方向二：调结构，优化土地储备和产品结构
保利发展总经理周东利在业绩会上表示，2022年下半年以来，行业支持性政策的效果不断体现，房地产市场热度修复，但城市分化特征延续，经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、程度更好，而三四线城市依然处于弱势。2023年以来依然呈现出这样的特点。
因此，保利发展将继续聚焦城市产业、人口支撑较强的区域市场，集中投资珠三角、长三角等核心城市及城市群。此外，保利发展还将加大对高端住宅、公寓、商业等多元化产品的开发力度，满足不同层次和类型的客户需求。
方向三：去库存，提高周转速度和现金流
2023年公司将继续加快去库存进程，提高周转速度和现金流水平。在当前政策环境下，房企要做好资金管理和风险防范工作。因此，保利发展将合理安排开工及竣工，提高项目去化率；同时，保利发展还将提升直接融资比重和资金储备，降低财务风险和成本压力。
结语
今年以来，受宏观政策优化、购房者预期边际改善、积压需求集中释放等多重作用，销售市场出现回暖，但市场复苏情况仍需进一步观察，行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。随着去年下半年来保利发展抓住土地市场机会“捡漏”，未来几年公司毛利率水平有望改善。
