龙智精工:第一性原理下的装配式装修革命

导语:剥开一层层表象,对于装配式装修来说,最核心的本质是什么?

逆境生存,房企业绩复苏任重道远。截止9月初,仍有10多家上市房企未能按时发布中报。

但寒冬之下,亦潜藏机会。

回望日本,1990年后人口减少、地产下行,有一个领域却逐渐步入成熟期,成为日本推动社会可持续发展的一大支柱。

巧合的是,近来中国一些家居媒体,也将其与整装、智能家居一起视为装修行业炙手可热的三大热点。

这一赛道,就是装配式建筑。

什么是装配式建筑?人们经常用“搭积木”或“预制菜”来形容装配式建筑,即梁、楼板、墙板、楼梯、吊顶等是一块块的“积木”,这些部品首先在工厂中预制生产,然后运输到现场进行组装。它既包括梁、柱等主体结构的“平地起高楼”,也包括吊顶、地面等室内结构的装配式装修。

北京高德地图总部,龙智精工提供装配式装修服务 图片来源:龙湖龙智造

早在日本地产下行周期,市值超百亿美金的Sekisui House,便因装配式住宅建造、室内精装尤其是卫浴业务,招揽了不少客户,成为当之无愧的日本家装巨头。

与日本偏装配式住宅不同的是,中国目前装配式建筑的主流领域,还主要集中在B端,即酒店、办公楼、长租公寓等。近年来,中国也涌现出许多装配式行业黑马,其中不乏一些房企。

据《2023中国绿色低碳地产指数TOP30报告》,龙湖集团(00960.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、首开股份(600376.SH)、金隅集团(601992.SH)等企业入选2023中国装配式建筑企业TOP10。

在龙湖庞大的业务版图里,装配式装修主要归属龙智精工。龙智精工是龙湖龙智造的五大业务飞轮之一,后者正是龙湖集团旗下的智慧营造条线品牌。

从这一业务分属便可看出,龙湖对装配式装修的聚焦点,在于主打“未来城市”、“数字化”的“智造”。换言之,装配式装修并非传统的“搭积木”,而是与数字化技术相结合的新物种。

对于龙湖为代表的房企来说,被赋予“智造”属性的装配式装修,能否如预期那样,为整个装修行业乃至地产行业带来一场革命?

01 装配式装修是一场革命吗?

从其诞生起,装配式技术就被视为颠覆整个行业的革命性发明。

因为它践行了1923年建筑大师勒·柯布西耶提出的畅想——“像造汽车一样造房子”,即把建筑主体拆分为一个个构件,如同在工业生产线批量组装汽车那样,完成房子的“批量复制”。

勒·柯布西耶Maison Citrohan系列中最早的原型Maison Domino, 1944

时至今日,这一革命很有可能在中国再度上演。

一是因为传统装修行业存在的诸多痛点,都可以通过装配式装修解决。

比如,施工人员老龄化问题。目前40-45岁的施工主力,5年后即将步入50岁;而25岁以下的年轻人非常缺乏,仅仅依靠师傅带新人的传统,青黄不接几乎是必然。

何况传统施工方式未必完善。以水泥、石膏、腻子、砂浆为主的“湿作业”不仅对施工人员并不友好,还很容易造成歪斜、拆改等情况。

而装配式装修不仅施工周期短,而且标准化程度高,能大幅降低工人劳动强度,减少浪费损耗。

二是因为国家各项利好政策频出。装配式建筑的木材、水资源、水泥消耗更少,属于国家着重扶持的绿色建筑。近期,北京、天津、上海、广东等地相继出台扶持政策,部分地区甚至提出到2025年新建装配式建筑占新建建筑比例需达到55%的目标。

看似庞大的市场,却不一定能孵化出与之匹配的增长。

比如,传统装配式企业,大多是施工先行,比较注重具体材料或技术的打磨。

这带来了一个问题,即前端设计/产品的薄弱。

而关注前端设计的公司,又往往后端施工乏力。如曾经大火的BIM曾经吸引了诸多公司,连互联网大厂都想分羹,但大多公司后端施工缺乏动力,敢想却不能实干。

装修行业苦割裂久矣。如何将设计、生产、施工等前后端打通,成为装配式装修能否引领一场变革的关键。

02 第一性原理与6+N产品体系

问题在于,该怎么做呢?

在解决此类充满多个元素的复杂的问题时,被马斯克极力推崇的第一性原理 (First Principles),提供了一个思考方式。

第一性原理是一个哲学、物理学领域的概念,指那些基本的、不需要再被证明的前提或假设。

而马斯克在TED的采访中,将它视为一种“好的思维框架”:“一层层剥开事物的表象,看到里面的本质,然后在从本质一层层往上走”。

那么,对于装配式装修来说,本质是什么呢?

按照传统的思维方式,可能是设计、施工效果与客户预期的不匹配,包括花费过多,设计不合理,服务跟不上等等。

但这只是表象。

本质的思维方式是:是什么构成、定义了装配式装修?是一个环节,还是整体流程出了问题?

由于部件需提前预制,装配式装修需涉及材料供应、精装设计、构件生产、现场施工多个流程。

装修之所以是一门遗憾的艺术,本质在于卷入的参与者实在过多,由此造成了流程的割裂。

流程重塑,才是解决装配式装修的关键。

也即,通过整合供应链、设计、建造、管理,将分散、繁琐的装修流程化繁为简,为客户提供多、快、好、省的装配式解决方案。

上海金穗大厦,龙智精工提供设计、施工、招采等一站式服务

回到一开始提到的龙智精工,其方法论便是如此。

据龙智精工官方报道,近期公司发布了一项酝酿已久的——装配式“6+N”产品体系。

这是龙智精工基于龙湖30多年多业态空间的开发建造与运营的操盘经验,在真实的业务场景中,将自己的“行活”沉淀下来,对外输出的一套整合全流程、全周期的体系化能力。

所谓6,指的是吊顶体系、墙面体系、隔墙体系、地面体系、智能化体系、机电体系6个全业态核心模块。

而N,指的是集成厨房体系、集成卫浴体系、集成收纳体系、拦河体系、楼电梯体系、门窗体系,可以适配住宅、保障房、公寓、酒店、养老院、商业、会展中心、博物馆、办公室等N个场景的分业态适配模块。

装配式“6+N”产品体系 图片来源:龙湖龙智造

装配式“6+N”产品体系,其实便是将繁琐而复杂的装修流程,拆分成了最基本的“元素”。

室内装修虽然复杂,但基本不出“6”的体系或系统范畴。在不同场景下,比如对厨房、收纳、电梯的需求,又可以通过“N”的分业态模块进行选配、增添。

在这一过程中,供应链、设计、施工等流程被以上的关键元素提挈起来,只要把握住这几个核心的体系模块,即可“不失其类,故事不乱”。

比如,在前端做吊灯、墙面等产品时,龙智精工便已考虑了后端的成本、工时、工序与工效。一旦前端确定,后续施工便非常迅速。

可以说,几乎只有头部房企才有优势或资格做以上统筹。

这不仅仅是因为头部企业有能力改变传统装修行业“大市场,小企业”的弊端,更在于地产公司对客户所需了如指掌。正如在一次采访中,龙湖某业务负责人所说的那样:

“龙智精工最大的优势就是我们原来是做地产开发和运营的,我们直接接触客户,所以很了解客户。”

不同于施工、材料起家的同行,龙智精工的思维方式是“产品/设计先行”,即通过可视化设计图让客户“所见即所得”。

这一能力仰仗庞大的数字化技术。

作为龙湖龙智造的业务板块,龙智精工的“智造”能力无疑是长处之一。通过将数字化底座嵌入、整合进前后端,龙智精工使装配式行业焕发新活力。

03 作为底座的数字化

装配式的数字化趋势曾风靡一时,BIM(建筑信息模型)便是最集中的体现和核心。

但能做好的却寥寥无几。

这主要是因为,虚拟与实体之间存在罅隙。清华大学建筑设计研究院建筑产业化分院副院长宋兵,曾在一次直播讨论中道出了这一问题的本质:

“最重要的不仅是建立个模型,而通过建模型的过程把这个项目的建造过程模拟了一遍”。

但传统装配式装修企业,大多缺乏能“模拟一遍”的能力。BIM并非简单的模型图纸设计,其不仅需要庞大的数据库支持,还要有真实的业务实践与试错经验沉淀。

基于多年的全业态空间建造和运营经验,龙湖沉淀了8个不同层级的构件组合,10万+空间模块库。不管是一个房间,一个户型,还是一栋楼,都可以找到与之对应的组装模块,完成近似工业化的精密组装。

基于这些庞大的模块库,龙湖自研了BIM协同平台,能够将墙、顶、壁等各种部品部件,在虚拟空间完成提前设计与组合,产出设计图纸。

在VR技术加持下,客户甚至可以提前体验到VR漫游的效果,对空间进行全方位的模拟分析,并通过虚拟点评,提前对问题进行修正、变更。

BIM成果经过线上审核、修正后,即可进行施工安装。

如此一来,龙湖精工即可用BIM三维模型,在数字世界将项目“先盖一遍”,规避施工错碰、成本增加、工期延长等问题,大幅提升了工效。

比如,将一块上世纪90年代的十万平米老旧汽配城,改造成绿色低碳、充满科技感的“北京龙湖蓝海引擎产业园”,龙智精工只用了11个月。

北京龙湖蓝海引擎产业园A馆改造前后对比 图片来源:龙湖龙智造

以上看似不可能完成的任务,依靠的便是BIM技术。

通过三维扫描技术,龙湖精工构筑起一个“数字孪生”虚拟空间,搭建了建筑+机电+结构+幕墙+景观全量BIM模型,基本是在虚拟空间里事无巨细地再造了一个庞大的产业园空间,再将这一虚拟空间1:1的搬到现实施工现场。

在这里,广场(中庭)、集会空间(集中会议区)、城市街区(公区通道)等构成了主体空间骨架,五个中庭与环形坡道,串联起了整个公共区域,在楼顶花园,还配有篮球场、跑道等运动休闲装置。

“在这个园区里办公,有回到了硅谷的感觉”,有员工如是说。基于BIM技术的加持,项目不仅短时间完成了施工建造到交付入驻的全流程,而且装配率达75%,节约变更成本超过2000万元。

04 适配全业态的“万能钥匙”

装配式装修对传统装修行业的颠覆类似于大工厂之于手工业,而工业化的难点之一,在于很难有一个覆盖全业态的“万能钥匙”。

毫无疑问,数字化能力是可复制的——千行百业都可应用这一套底层逻辑,再造自己的装配式工程。

但除数字化之外,还有许多能力亟待补充。

首先,是基础的技术与材料难关,比如科研实验楼对防火性能要求更高,办公与居住区域对装饰线的隐藏需求更强。

其次,是产品体系的适配性。不同业态对体系化产品的诉求,侧重点不一。比如公寓、住宅、保障房对集成厨房、卫浴要求更高;而商业、会展中心、博物馆则需拦河产品的支持。

最后,是整体方案的灵活性。即使同一业态,不同客户也存在细微的差别,完全复刻的通用方案,几乎不存在。

在基础的技术与材料难关,龙智精工的策略是主攻专利技术。截止目前,龙湖核心专利技术已被授权120余项,申请中110余项。

在业态适配方面,装配式”6+N”产品体系中的N,可适配酒店公寓、办公楼、博物馆、展会等适合标准化、大批量的装修项目,亦包括医院与养老场景。过去7年,龙智精工装配式精装产品已覆盖住宅、公寓、办公、商业、医养、酒店等多种业态,涉及项目500余个,总建造体量超550万平方米。

不同业态场景下,龙智精工的优势,在于提质提效。比如,在三亚听蓝时光250平方米大平层装配项目中,龙智精工用装配式材质代替同等效果的传统装修工艺,达成了“低标打高标”的效果。

“墙面板材质感、纹理很细腻,换成传统装修要花数倍的钱,而且是真的闻不着味道。”在走访过程中,许多业主都表示入驻后体验“比VR效果更好”,“装下来至少得100万”。

但其实,龙智精工将该项目的户均成本控制在了40万左右。用小成本打造大效果的关键,在于材料、技术与工艺的创新。比如,新材料的运用,提升了房屋居住空间使用的耐久性、环保性;装配式技术的迭新,有效提升了装修施工的精工锻造;而在装配式墙面专利找平技术迭代下,工序减少40%,工效提高35%。

三亚听蓝时光交付实景图 图片来源:龙湖龙智造

在更微观的服务环节,源于“了解客户之所想”的地产基因,龙智精工又帮助其增强了定制化方案的灵活性。比如,在展开小米华东区总部公寓项目时,龙智精工首先花大力气调研了小米员工的真实诉求,用需求牵引设计。

综合以上优势,装配式“6+N”产品体系具备了近似“万能钥匙”的全业态服务能力。尤其是对于希望当“甩手掌柜”的AMC金融机构、头部科技大厂来说,龙智精工整体解决方案极大降低了企业的投入与沟通成本,未来有可能抢占更大的市场份额。

小米华东区总部公寓意向图 图片来源:龙湖龙智造

伴随各项利好政策的出台,装配式装修的道路无疑是一片光明。

走过一段时间的摸索期,中国装配装修逐渐从外围的经营方法,逐渐走向最核心的那个“圆心”:产品体系与方法论的打磨。

因此,体系化能力的输出,将会是大势所趋。这也意味着,曾经受困于繁琐流程的装配式装修,将会以一种更接近本质的方式,为整个行业带来一场革新。

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